深耕房地产研究二十多年的任泽平，最近明确说了，未来楼市不会普涨普跌，而是典型的“二八现象”——只有20%的核心城市房价可能再创新高，剩下80%的城市大概率会长期阴跌。而判断房价会不会涨，关键看三个信号，这三个信号有实打实的历史数据支撑，看懂了不管是刚需买房还是资产配置，都能少走弯路，而且这些信号都特别好理解，咱们普通人也能轻松判断。

第一个信号：楼市政策从“放松”彻底变成“鼓励”，这是房价涨的前提。

房地产市场受政策影响特别大，简单说就是房价要涨，政策肯定先有动作。之前几年政策主基调是稳楼市、防炒作，而从2024年提出“促进房地产止跌回稳”开始，政策就进入了放松周期，现在全国也就北京、上海、深圳和海南还有限购政策。

真正的上涨信号，是政策从单纯放松走到主动鼓励，比如一线城市的外环限购全面放开，核心区的限购也开始松动，未来3年大概率一线城市全域都会取消限购；房贷利率还会继续降，现在商贷利率已经到了3%的历史低位，后续还有下调空间，买房的月供压力会更小；还有契税减免、换房退税、多孩家庭买房给补贴这些税费优惠，力度会越来越大。另外，政府会加大对房企的支持，保交楼、稳资金，避免烂尾楼，同时还会收购存量房去库存。只要看到这些政策组合拳一起上，就是房价要启动的预热信号了。

第二个信号：经济迎来拐点，几个关键指标明显回升，大家敢赚钱也敢花钱了。

房价的根本支撑，还是老百姓的就业和收入，经济不行，大家连工作都没底，更别说买房了。判断经济好不好，不用看复杂数据，记住三个普通人也能查到的指标就行。

首先看制造业PMI新订单指数，这个指数一回升，说明企业接到的订单多了，工厂就会多招人、多生产，大家的就业和收入自然就有保障，2015年、2020年楼市回暖前，这个指数都是先触底反弹的；再看央行每季度公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数，这两个指数如果连续几个月上涨，就说明大家对未来的工作和收入心里有底，不再不敢花钱，买房的意愿自然就会提上来。简单说，只有经济稳了，大家赚钱有希望了，积压的购房需求才会真正释放，房价才有上涨的底气。

第三个信号：核心城市的房子供不应求，供求关系彻底反转。

房价说到底就是供需决定的，没人买、房子多，价格肯定涨不起来；反之，想买的人多、房子少，价格自然就会往上走，而且这种情况只会出现在核心城市。

一方面看土地供应，最近几年全国的住宅用地供应都在减少，2024年住宅用地成交面积直接降了18%，但一线、强二线这些核心城市的优质地块，每次土拍都抢着要，地价还一个劲涨，北京、上海都出现过多宗地块溢价成交的情况，地价涨了，未来的房价自然有支撑；另一方面看人口，买房跟着人口走准没错，杭州、成都、深圳这些城市，每年都有十几万的年轻人口流入，这些人都是实打实的购房刚需，带来源源不断的买房需求。当核心城市出现“供地少、地价涨、人口持续流入”的情况，供求关系就变了，房价也就会率先上涨。

最后也给大家提个醒，这三个信号不是单独出现的，大概率会一起发力，而且短期楼市还需要耐心等，不用着急出手。未来买房的逻辑很简单，远离人口流出的三四线城市和远郊区域，只看20%的核心城市，选核心地段、配套好的房子，不管是自住还是保值，都能更稳妥。楼市早就告别了闭着眼睛买房都能涨的时代，精准选择，比盲目入场重要得多。